최근 신당， 왕십리일대 주택 재개발사업이 활발히 진행되면서 재개발 입주권에 관련된 질문들이 많다.

　얼마전에도 자신은 신당동에 있는 A아파트에 살고 있으며， 몇 년전 서울에 있는 주택(현재 관리처분인가일이 지난 주택)을 구입했다고 한다. 그런데 신당동에 있는 아파트(1세대 1주택 비과세)를 처분하고 그 자금으로 입주권에 대한 중도금 등의 경비를 충당할려고 했는데， 최근에 법이 바뀌어서 입주권도 주택으로 보아 아파트를 처분하게 된다면 양도세를 과세하는 것이 아니냐고 물어왔다.

　질문한 내용과 그 주택에 대한 양도세를 과세한다고 하는 것은 맞다. 하지만 재개발에 대한 입주권을 주택으로 보는 것은 작년말에 법이 개정되면서 2006.1월 이후에 관리처분인가가 되는 것부터 과세한다는 의미이다. 따라서 2005.12.31이전에 관리처분인가를 받은 입주권은 예전대로 주택으로 보지 않아 신당동 A아파트를 처분하게 되어도 양도세는 비과세된다.

　2006년부터 바뀌는 입주권에 관한 내용은 재개발입주권도 주택수를 산정하는데 있어서 주택으로 본다는 것이다. 바꾸어 말하면 주택수를 계산하는데 주택으로 본다는 것이지 그 자체는 주택이 아니다.

　따라서 주택과 상관없이 입주권자체를 양도하게 되면 실거래가로 입주권에 대해 과세하는 것이다. (주택이 2채 있어도 중과세되지 않는다) 만약 1주택자가 주택을 양도하게 되면 입주권을 주택으로 보아 비과세배제， 2주택자가 1주택을 양도하면 3주택 중과된다. 하지만 1주택자가 입주권을 다른이에게 취득 후 1주택을 양도하면 예외적으로 비과세된다. 즉 1주택을 입주권취득일로부터 1년내 양도하고 또는 실수요목적으로 취득(대체취득)하는 것은 비과세 된다.