서울시가 노후 아파트의 리모델링에 대한 효율적인 도시관리방안을 마련하고 신속한 주택공급도 이뤄질 수 있도록 ‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’을 재정비한다. 

난개발 방지와 공공성 확보, 공공지원제도 강화가 주요 골자다. 

‘2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’은 공동주택 리모델링 사업의 기본방향을 제시하는 시 차원의 법정계획이다. 이번 재정비(안)은 2016년 기본계획 최초 수립 후 5년이 지나 재정비 시기가 도래한 데 따른 것으로, 용역을 통해 그간 사회적‧제도적 여건변화를 반영해서 기본계획의 타당성을 재검토하고 개선안을 마련한 것이다.

공동주택 리모델링은 준공된지 15년 이상 된 주택단지에서 주민 동의를 통해 추진할 수 있다. 준공 후 30년 이상 단지가 주로 추진하는 재건축에 비해 상대적으로 절차가 간소하고 사업문턱이 낮다. 

2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비(안)의 주요 내용은 △공동주택 리모델링 수요예측 △공공성 확보에 따른 용적률 완화기준 마련 △사업 활성화를 위한 공공지원제도 강화 등이다. 

첫째, 서울시내 공동주택 총 4천217개 단지를 전수조사한 결과 리모델링이 가능한 단지는 3천96개로, 이 중 수평‧수직증축으로 세대 수를 늘리는 ‘세대수 증가형’ 리모델링이 가능한 단지는 898개로 추정했다. 나머지(2천198개)는 설비‧수리 등 주거환경을 개선하는 ‘맞춤형’이다.

‘세대수 증가형’ 리모델링 수요예측은 준공 후 15년∼30년 단지 가운데 사업유형에 따른 용적률 비교, 세대수 등 단지별 특성 등을 종합적으로 고려해 추산했다. 

총 4천217개 단지 가운데 리모델링 대상이 되는 3천96개를 제외한 나머지는 재건축이 가능한 단지(878개 추정)와 일반적인 유지관리가 필요한 단지(243개 추정)이다.

시는 898개 단지가 모두 세대수 증가형 리모델링을 한다는 가정 아래 세대수 증가가 기반시설에 미치는 영향을 분석한 결과, 상하수도, 교통, 학교, 공원에 미치는 영향이 미미해서 리모델링으로 인한 세대수 증가를 충족할 수 있다는 분석이 나왔다. 

둘째, 기반시설을 정비하거나 지역친화시설 등을 설치하는 경우 용적률(주거전용면적) 인센티브를 받을 수 있도록 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용기준’도 처음으로 수립했다. 리모델링 사업의 공공성을 확보하고 난개발을 막기 위한 장치를 마련한 것이다.

공동주택 리모델링의 경우 ‘주택법’에 따라 주거전용면적의 30∼40%까지 증축할 수 있고, 건축법에 따른 용적률 완화도 가능하다. 용적률과 세대수가 증가한다는 점에서는 재건축과 비슷하지만, 리모델링의 경우 그동안 용적률 완화에 대한 구체적인 기준이 없었다. 이에 시는 그동안 내부 지침으로 적용했던 용적률 완화기준을 구체화해 기본계획에 포함시켰다. 

앞으로는 이 기준에 따라 △도로‧공원 등 기반시설을 정비하는 경우(최대 20%p) △녹색건축물을 조성하는 경우(최대 20%p) △열린놀이터, 공유주차면 등 지역친화 시설을 설치하는 경우(최대 30%p) △상업시설 등 가로를 활성화하는 경우(최대 10%p) 등엔 용적률 완화(주거전용면적 증가)를 받을 수 있다. 

셋째, 공동주택 리모델링 사업 활성화를 위한 공공지원책으로 사업비 지원을 추진한다. 정비기금을 활용해 지원할 수 있도록 관계법령 개정을 추진하고, 조합운영비‧공사비 융자 등 금융상품 개발에도 나설 계획이다. 

리모델링은 타 정비사업과 유사하게 노후 공동주택 주거환경을 개선하는 사업이지만, 재개발‧재건축과 달리 사업비 지원제도는 부재한 상황이다. 

시는 2018년 공모를 통해 서울형 리모델링 시범단지 7개소를 선정, 공공지원을 통해 지역과 상생하는 리모델링 모델을 개발 중이다. 조합설립 이전단계에서는 기본설계와 사업성 분석을 지원하고, 조합설립을 완료한 단지에는 안전진단비를 지원한다. 각 지역 여건에 맞는 공공성 확보 방안도 제시해 인허가시 반영할 예정이다. 

서울시는 이런 내용을 골자로 ｢2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획｣ 재정비(안)을 마련하고, 4일 주민열람 공고를 실시한다고 밝혔다. 주민공람(11.4.∼11.19.) 이후 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 내년 1월 최종고시한다는 목표다. 

김성보 서울시 주택정책실장은 “이번 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획’ 재정비는 장기적인 관점에서 증가하는 노후 공동주택의 주거환경 개선을 위해 마련됐다”며 “리모델링을 원하는 아파트가 사업을 원활하게 추진하면서도 공공성을 확보할 수 있도록 지원해 나가겠다”고 말했다.